關于《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告》的解讀
- 時間：2020/12/23 11:18:01
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為進一步規范土地增值稅管理和政策執行，結合云南實際，國家稅務總局云南省稅務局制定了《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告》（以下簡稱《公告》），現對《公告》主要內容解讀如下：
一、制定背景
為進一步規范土地增值稅管理和政策執行，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）等文件精神，云南省稅務局在充分調研和廣泛征求基層意見的基礎上，結合云南實際，制定本公告。
二、主要內容
（一）土地增值稅預征
為進一步發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）有關除保障性住房外，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率的規定，結合云南省各州市房價水平高低不一的實際，《公告》除明確保障性住房實行零預征率預征土地增值稅外，區分不同地區房地產開發情況實行不同的預征率。預征是保障土地增值稅收入均衡入庫的重要手段，遵從預征率的調整要和清算實際稅負結合的原則，《公告》明確對測算的土地增值稅稅負率明顯偏高的房地產開發項目，可以實行單項確定預征率預征。保障性住房應符合保障性住房的現行規定。
（二）土地增值稅清算核定征收
一般情況下，房地產開發企業的賬務相對比較健全，查賬征收應作為土地增值稅清算的主要方式。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。結合現行土地增值稅政策規定，土地增值稅清算核定征收分核定收入、核定房地產開發成本、核定征收率幾種方式。其中，為進一步規范土地增值稅清算核定征收，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關評估情形的規定，以及《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）有關對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實的，可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，核定上述四項開發成本有關規定，以及《云南省土地增值稅征收管理暫行規定》（云南省人民政府令第22號）第六條有關開展評估工作的規定，《公告》進一步明確了核定四項成本的主體是項目所在地的主管稅務機關；如當地建設工程造價管理部門未公布建安造價定額資料的，主管稅務機關可委托具有相應評估資質的房地產評估機構進行評估。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第七條有關適用核定征收率情形的規定，《公告》對核定征收率的測算確定及上報州（市）稅務局備案作了明確，以規范核定征收。
（三）土地增值稅清算共同成本費用計算分攤
在房地產開發項目土地增值稅清算過程中，采用不同的共同成本費用分攤方法其清算結果有所不同。為了體現公平稅負，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）及《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）的相關規定，《公告》規范了全省共同成本的分攤方法。納稅人分期分批開發房地產項目或者同時開發多個房地產開發項目，不同清算項目取得土地使用權所支付的金額，按占地面積法計算分攤；其他成本費用，按照建筑面積法計算分攤。對同一清算項目內的成本費用，按照建筑面積法進行分攤。
（四）土地增值稅清算單位的確定
為統一規范全省土地增值稅清算單位確定標準，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的相關規定，《公告》明確了以《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為清算單位進行土地增值稅清算。按以上方法難以確定的，經項目所在地主管稅務機關確認后，可按實際分期項目確定清算單位。
（五）土地增值稅新舊房劃分標準及征收
云南省原有的新舊房劃分標準已不適應當前經濟社會發展形勢的需要，為了進一步規范新舊房轉讓土地增值稅征收管理，根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）、《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的相關規定，《公告》對云南省新舊房的劃分標準作了調整，并對納稅人轉讓舊房及建筑物土地增值稅的征收分三種情形作了明確。
三、《公告》的施行日期
本《公告》自發布之日起施行。房地產開發企業自《公告》發布后應預征的土地增值稅，預征率適用本《公告》；房地產開發企業在《公告》施行后達到應清算或者可清算條件的項目，適用本《公告》。因《公告》對原新舊房劃分標準作了調整，故對《云南省財政廳 云南省地方稅務局轉發<財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定>的通知》（云地稅發〔1995〕203號）第一條廢止。又因《公告》重新對云南省土地增值稅預征率、核定征收率進行了調整，故對《云南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理有關問題的通知》（云地稅發〔2005〕181號）第一條、《云南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（云地稅發〔2007〕180號）、《云南省地方稅務局貫徹國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》（2010年第3號公告發布）同時廢止。
政策文件：https://yunnan.chinatax.gov.cn/art/2020/12/17/art_7757_6763.html